Kalideres Park Residence — Investment Deck

🏡 DJ Properties

Dokumen Rahasia · Hanya Untuk Investor
Jakarta Barat, Juni 2026

Proposal Kerjasama Investasi Properti

Kalideres Park
Residence

Cluster 18 unit Rumah Tumbuh modern — mulai 1 lantai (40 m²), struktur siap kembang 2 lantai. Harga terjangkau, fasilitas komplek, lokasi strategis Jakarta Barat. Kemitraan 3 pihak struktur KSO yang transparan dan menguntungkan.

Pihak I

🏛️ Pemilik Lahan

Kontribusi lahan 1.695 m² SHGB · 0 modal tunai

Pihak II

🔧 Developer

Eksekusi & manajemen proyek · Stake modal + opex tim

Pihak III

💰 Pemodal

Modal konstruksi pasif · Target IRR 20–28%/tahun

1

Lokasi Proyek

Peta & Aksesibilitas

Alamat Lokasi

Kalideres, Jakarta Barat
DKI Jakarta

−6.189142 , 106.685471

Jarak ke Fasilitas Strategis

✈️

Bandara Soekarno-Hatta

±15 km · ±25 menit

🚌

Terminal Kalideres (TransJakarta Hub)

±500 m · 5 menit jalan kaki

🛣️

Pintu Tol Jakarta–Merak

±2 km · akses langsung Kalideres

🏥

Rumah Sakit Terdekat

RS Pelni, RS Siloam ±2–4 km

🏫

Sekolah SD–SMA

Tersedia lengkap dalam radius 1 km

2

Analisa Lokasi

Mengapa Kalideres Strategis?

✈️

Gateway Bandara

Kalideres adalah koridor utama menuju Bandara Soekarno-Hatta. Demand hunian dari ekspatriat, karyawan maskapai & kargo, dan profesional yang mobilitas tinggi sangat kuat di kawasan ini.

🛣️

Konektivitas Premium

Akses Tol Jakarta–Merak langsung dari Kalideres. Terminal TransJakarta terbesar di Jakarta Barat dalam jangkauan kaki. Mobilitas ke pusat kota & satelit Tangerang mudah dan cepat.

🏭

Kawasan Industri & Pergudangan

Kawasan industri Cengkareng dan Semanan di dekatnya menghasilkan ribuan pekerja profesional yang membutuhkan hunian layak dekat tempat kerja — segmen pasar yang besar dan stabil.

📈

Tren Harga Naik

Harga tanah Kalideres naik konsisten 8–12% per tahun dalam 5 tahun terakhir. Supply perumahan cluster premium masih sangat terbatas dibanding demand yang terus tumbuh di Jakarta Barat.

🏙️

Urban Upgrading

Pembangunan infrastruktur Jakarta Barat terus berkembang — LRT Jabodebek, pelebaran jalan, dan revitalisasi kawasan meningkatkan daya tarik Kalideres sebagai pilihan hunian premium terjangkau.

🎯

Under-supplied Premium

Cluster berfasilitas (taman, CCTV, playground) di Kalideres sangat langka. Segmen menengah di area ini selama ini tidak punya pilihan hunian baru yang terjangkau di lokasi strategis.

🌱

Konsep Rumah Tumbuh

Dijual mulai 1 lantai (5×8m · 40 m²) dengan struktur yang sudah disiapkan untuk ekspansi 2 lantai. Harga awal lebih terjangkau → lebih mudah diserap pasar → perputaran modal lebih cepat.

💡
Kesimpulan Strategis: Kalideres menawarkan kombinasi langka — harga terjangkau, aksesibilitas kelas satu, dan konsep Rumah Tumbuh yang memungkinkan pembeli masuk dengan harga rendah lalu berkembang sesuai kemampuan. Proyek ini hadir pada timing yang tepat untuk mengisi gap tersebut.

3

Market Intelligence

Analisa Pasar Properti Kalideres

Perbandingan Harga Properti di Area Kalideres & Sekitarnya

Jenis Properti	Luas Tanah (kavling)	Luas Bangunan (total semua lt)	Harga Total	Harga/m² bangunan
Tanah kosong (bulk >1.000 m²)	—	— (tidak ada)	Rp 4–5 jt/m²	—
Kavling matang (terinfra, ada jalan)	~65 m²	— (tidak ada)	Rp 390–520 jt	—
Kavling dalam cluster berfasilitas	~65 m²	— (tidak ada)	Rp 520–780 jt	—
Rumah cluster 5×12 m, 2 lantai Jakbar, berfasilitas	60 m² 5×12 m	120 m² 60m² × 2 lantai	Rp 1,8–2,3 M	~15–19 jt/m²
Rumah cluster 7×12 m, 2 lantai Jakbar premium	84 m² 7×12 m	168 m² 84m² × 2 lantai	Rp 2,5–3,5 M	~15–21 jt/m²

* Sumber: listing 99.co, Lamudi, rumah123.com (data 2025–2026)

🎯 Positioning: Target harga Rp 1,0–1,2 M untuk Rumah Tumbuh 1 lantai — lebih terjangkau dari cluster setara di Jakarta Barat karena konsep bertahap. Pembeli bisa upgrade ke 2 lantai sesuai kemampuan.

Rp 8–12 jt

Harga kavling cluster terdevelop

vs Rp 4 jt/m² tanah mentah bulk → apresiasi 2–3×

Rp 1,8 M+

Harga cluster kompetitor (5×12m)

Target kita Rp 1,35 M masih jauh di bawah pasar

−8,11%

Koreksi harga tanah Jakarta Barat (Mei 2026)

Membuka peluang akuisisi lahan lebih kompetitif

📊 Potensi Apresiasi Unit +25–40% dari harga jual

Site Plan

Kalideres Park Residence

Total lahan 1.695 m² · 18 unit · Rumah Tumbuh

④ Spesifikasi Proyek

Detail Lahan
& Bangunan

Luas Lahan Total

1.695 m²

Sertifikat SHGB

Jumlah Unit

15 Rumah

9 baris depan + 6 baris belakang

Ukuran Bangunan / Unit

5 × 8 m · Rumah Tumbuh

40 m² (1 lt) · siap ekspansi 2 lt

Kavling Rata-rata

±65 m² / Unit

Termasuk teras & taman depan

Area Fasilitas & Taman

±300 m²

Pojok kanan — dedicated area komplek

Jalan Internal Komplek

±120 m²

Aspal/paving, lebar cukup 2 mobil

Konsep Arsitektur

Modern Tropis

Rumah Tumbuh · fasad modern minimalis · siap kembang 2 lantai

Koordinat: −6.189142, 106.685471

5

Konsep & Desain

Fasilitas Komplek Premium

Area fasilitas seluas ±300 m² dirancang sebagai jantung komplek — menciptakan lifestyle experience yang membedakan Kalideres Park Residence dari perumahan biasa di area ini.

🏊

Swimming Pool

Kolam renang komunal dengan area lounge sekitarnya

🛝

Playground Anak

Wahana bermain aman dengan material premium

⛩️

Gazebo & Pergola

Area santai komunal, instagramable, taman tropis

🏃

Jogging Track

Trek lari dalam komplek yang teduh dan aman

📹

CCTV 24 Jam

Sistem keamanan terpadu seluruh area komplek

🚗

Parkir Tamu

Area parkir tamu dedicated di dalam komplek

🌿

Taman Komunal

Landscaping tropis modern, pohon peneduh, bunga

🔐

One Gate System

Akses masuk satu pintu, kontrol keamanan terpusat

💡 Daya Jual Utama: Komplek berfasilitas lengkap di titik harga Rp 1,35 M adalah value proposition yang sangat kuat di pasar Kalideres — hampir tidak ada kompetitor di segmen ini.

Konsep Visual Komplek

Render konsep AI — tampilan aktual akan disesuaikan dengan layout dan material akhir yang disepakati bersama arsitek.

6

Struktur Deal · 6a

Kemitraan 3 Pihak — Gambaran Besar

🏛️

Pihak I

Pemilik Lahan

KONTRIBUSI

🏗️ Lahan 1.695 m² SHGB
📄 Akta KSO Notarial
💵 0 Modal Tunai

MENERIMA

💰 Nilai tanah per unit terjual
📈 Bagian profit bersih
🏠 Opsi unit at-cost

⇄

🏘️

Proyek

Kalideres Park
Residence

Total Modal

Target Revenue

Rp 20+ M

Durasi

18 Bulan

⇄

🔧

Pihak II

Developer

Stake Modal

Full Eksekusi

✓ Opex tim dari pool modal
✓ Stake kembali + % profit · IRR ~22%

💰

Pihak III

Pemodal

Modal Tunai

100% Pasif

✓ Modal kembali + % profit
✓ Dilindungi akta & escrow · IRR 20–25%

📦

Alur Distribusi Hasil Penjualan

Unit terjual → Nilai tanah ke Pemilik Lahan → Modal kembali ke Developer & Pemodal → Sisa profit dibagi 3 pihak proporsional

Detail angka →

Hal. 6b & Simulasi

6

Struktur Deal · 6b

Detail Hak & Kewajiban Per Pihak

🏛️

Pihak I

Pemilik Lahan

Kontribusi

Lahan 1.695 m² sertifikat SHGB yang bersih

0 pengeluaran modal tunai sepanjang proyek

Tanda tangan akta KSO notarial

Koordinasi balik nama kavling per AJB

Yang Diterima

Nilai tanah dibayar tunai per unit terjual

Bagian dari profit bersih proyek (disepakati)

Opsi beli 1–2 unit di harga pokok → recurring income sewa

0 risiko konstruksi & 0 urusan perizinan

💵 Modal Disetor Rp 0

🔧

Pihak II

Developer

Kontribusi Modal

Stake modal tunai (dikembalikan di akhir)

Menanggung risiko eksekusi & reputasi proyek

Kontribusi Kerja (Full 18 Bulan)

Perizinan: IMB, KSO, PPJB, AJB

Pengadaan & supervisi kontraktor

Pengawasan konstruksi harian on-site

Pemasaran, penjualan, serah terima

Pelaporan keuangan ke semua mitra

Yang Diterima

Opex (gaji tim + operasional) dari pool modal

Stake 100% kembali + bagian profit

💵 Modal Disetor Rp 500 jt

💰

Pihak III

Pemodal

Kontribusi

Modal tunai konstruksi & infrastruktur

Cover opex developer selama 18 bulan

100% pasif — tanpa keterlibatan operasional

Perlindungan Investasi

Akta KSO notarial mengikat secara hukum

Rekening escrow bersama, dana terkontrol

PPJB per unit sebagai jaminan aset nyata

Laporan keuangan & audit per milestone

Yang Diterima

Modal 100% kembali dari hasil penjualan

Bagian profit proporsional modal disetor

💵 Modal Disetor

📋

Seluruh kerjasama dituangkan dalam Akta KSO Notarial yang mengikat secara hukum. Pembayaran melalui rekening escrow yang dipantau bersama. Angka detail & simulasi interaktif di halaman berikutnya.

7

Simulasi Interaktif · 7a

Parameter — Ubah Angka, Lihat Hasil Real-time

Harga Jual / Unit Rp 1,20 M

Rp 800 jtRp 2,0 M

Harga/m² bangunan: —

Opex Developer / Bulan Rp 35 jt

Rp 10 jtRp 60 jt

Total 18 bln: Rp 630 jt · Gaji tim + biaya operasional

⚡ Kecepatan Penjualan 12 bulan

3 bln (cepat)18 bln (lambat)

Pre-sales mulai bln ke-3 · Makin cepat terjual → modal efektif investor makin kecil → IRR melonjak

Bagi Profit Bersih

% Profit → Pemilik Lahan 15%

% Profit → Developer 6%

Sisa → Pemodal: 79%

🧱 Spesifikasi Bangunan

Luas Bangunan / Unit 40 m²

36 m² (studio)80 m² (2 lantai penuh)

Biaya Konstruksi / m² Rp 4,0 jt

Rp 4 jt/m²Rp 6,5 jt/m²

Hard cost/unit: Rp 337 jt · Total 18 unit + fasilitas: Rp 5,355 M

🏛️ Tanah & Modal Developer

Harga Tanah / m² Rp 4 jt

Rp 2 jt/m²Rp 8 jt/m²

Nilai tanah 1.695 m²: Rp 6,78 M

Modal Developer (stake) Rp 500 jt

Rp 0Rp 2 M

Makin besar modal dev → modal investor makin kecil

Struktur Modal Proyek

Tanah (Pemilik, in-kind)Rp 6,78 M

Konstruksi totalRp 5,355 M

Opex developerRp 630 jt

Stake developer (tunai)Rp 500 jt

Modal PemodalRp 5,485 M

Preview Hasil (lihat detail di hal. 7b & 7c)

Pemilik

—

Developer

—

Pemodal

—

↓ Geser ke halaman 7b untuk distribusi lengkap

7

Simulasi Interaktif · 7b

Distribusi Hasil & Perbandingan IRR

🏛️ Pemilik Lahan

—

🔧 Developer

—

💰 Pemodal

—

IRR Tahunan —

🔧 Developer —

💰 Pemodal —

Modal: — · Tenor: —

Pemilik — KSO vs Jual Mentah

Jual Mentah (Rp 4 jt/m²)Rp 6,78 M

Rp 6,78 M — sekali selesai

Skema KSO—

⚡ Dampak Kecepatan Penjualan terhadap IRR Pemodal

Skenario	Modal Efektif Investor	IRR / tahun

* Dihitung dengan parameter aktif. Baris aktif (▶) sesuai slider kecepatan. IRR melonjak karena modal efektif turun saat unit laku lebih cepat.

7

Simulasi Interaktif · 7c

Modal Per Unit & Margin Keuntungan

Komposisi Biaya Per Unit

Rincian Biaya (per 1 Unit · 80 m²)

Hard cost konstruksiRp 697 jt

Porsi nilai tanahRp 452 jt

Opex developer / unitRp 42 jt

Biaya variabel (8% × harga)Rp 108 jt

Total Biaya / UnitRp 1,299 M

Profit Kotor / UnitRp 51 jt

Profit bersih setelah bagi hasil

→ Pemilik (15%)—

→ Developer (6%)—

→ Pemodal (79%)—

Coba Simulator Interaktif

103.247.10.227/kso-simulator.html

Margin Keuntungan Per Unit — Berbagai Skenario Harga Jual

Harga Jual / Unit	Total Biaya / Unit	Profit / Unit	Margin %	IRR Pemodal

★ = parameter aktif dari slider. Biaya variabel (8%) sudah termasuk marketing, komisi agen, dan PPh. Opex developer dihitung proporsional per unit berdasarkan slider opex aktif.

8

Landasan Angka

Rincian Asumsi Biaya Proyek

Biaya per Unit (Hard Cost)

Komponen	Basis	Per Unit
Konstruksi bangunan (1 lt)	40 m² × Rp 4 jt/m²	Rp 160 jt
Penimbunan & persiapan lahan	per unit	Rp 25 jt
Sambungan PLN & PDAM	per unit	Rp 20 jt
Drainase & sanitasi	per unit	Rp 22 jt
IMB & perizinan (share)	per unit	Rp 10 jt
Jalan internal & paving (share)	per unit	Rp 20 jt
Pagar komplek & PJU (share)	per unit	Rp 20 jt
Notaris, PPJB, akta (share)	per unit	Rp 10 jt
Project management fee	per unit	Rp 15 jt
Contingency 5%	per unit	Rp 35 jt
Total Hard Cost / Unit		Rp 337 jt
Total Hard Cost × 18 Unit		Rp 6,066 M

Biaya Fasilitas Komplek (Lump Sum)

Taman, landscaping, gazebo	Rp 150 jt
Playground, jogging track	Rp 80 jt
CCTV, penerangan, akses gate	Rp 70 jt
Total Fasilitas	Rp 300 jt

🌱 Konsep Rumah Tumbuh: Unit dijual sebagai 1 lantai (40 m²). Struktur pondasi & kolom dirancang untuk menahan beban 2 lantai. Pembeli yang ingin ekspansi ke lantai 2 (tambah 40 m²) dapat dilakukan dengan perhitungan biaya terpisah di kemudian hari.

Struktur Modal & Biaya Variabel

Biaya Variabel (dari Revenue)

Marketing & promosi digital	3,0%
Komisi agen / broker	2,5%
PPh Final penjualan properti	2,5%
Total Biaya Variabel	8,0% revenue

⚡ Catatan Nilai Tanah

Nilai tanah Rp 6,78 M (1.695 m² × Rp 4 jt/m²) adalah komponen biaya proyek yang dibayarkan ke pemilik lahan dari hasil penjualan — bukan dari modal pemodal.

9

Risk Management

Analisa Risiko & Mitigasi

🏗️ Filosofi Lean — Bisnis Berbasis Aset, Bukan Aktivitas

✓ Aset tidak tergerus waktu — Unit properti adalah aset nyata. Nilai tidak hilang meski penjualan lebih lama dari estimasi. Modal investor aman di batu bata.

✓ Zero fixed cost besar — Tidak ada gaji tim bulanan. Semua tenaga outsource (kontraktor, notaris, agen) dibayar berbasis hasil atau per-milestone, bukan per bulan.

✓ Komisi vs gaji — Developer & agen pemasaran kompensasinya linked ke closing. Semakin cepat laku, semakin cepat semua pihak dibayar.

✓ Pemasaran digital + billboard — Meta/Google Ads (bayar per lead) + 1–2 billboard di lokasi strategis. Tidak butuh kantor pemasaran fisik atau tim sales tetap.

⚖️ Vs Bisnis Konvensional (perbandingan risiko)

Faktor Risiko	Bisnis Jasa	KSO Properti Ini
Nilai aset jika terlambat	Hilang / turun	Tetap / naik
Biaya jika penjualan lambat	Terus berdarah	Minimal (outsource)
Exit / likuiditas	Sulit	Unit bisa dijual kapan saja
Risiko kenaikan biaya	Tinggi	Terkunci (fixed-price kontrak)

Risiko	Level	Dampak Potensial	Strategi Mitigasi
Keterlambatan Konstruksi	Sedang	Jadwal mundur, biaya holding meningkat	Kontrak kontraktor fixed-price dengan penalti keterlambatan. Buffer 10% di timeline.
Penjualan Lambat	Sedang	Penarikan modal pemodal lebih besar dari estimasi	Harga 25–40% di bawah pasar = daya saing kuat. Fixed cost nol — unit menunggu pembeli tanpa "berdarah" per bulan.
Kenaikan Biaya Material	Sedang	Margin tergerus, profitabilitas berkurang	Contingency 5% dialokasikan. Kontrak kontraktor lump-sum. Beli material bulk di awal untuk item utama.
Kendala Perizinan (IMB)	Rendah	Konstruksi terhenti, biaya denda	IMB diurus sebelum groundbreaking. Konsultan perizinan dilibatkan. SHGB sudah bersih.
Konflik Antar Mitra KSO	Rendah	Proyek terhenti, sengketa hukum	Akta KSO notarial lengkap. Rekening escrow bersama. Laporan keuangan transparan + audit pihak ketiga.
Penurunan Harga Pasar	Rendah	Harga jual turun, margin mengecil	Target harga konservatif vs pasar. Turun 15% pun masih breakeven. Demand Kalideres struktural kuat.
Force Majeure	Rendah	Kerusakan, penghentian operasional	Asuransi konstruksi (CAR) wajib sejak groundbreaking. Klausul force majeure di semua kontrak.

Rendah Dampak/probabilitas kecil, mitigasi mudah Sedang Perlu monitoring aktif, mitigasi sudah tersedia Tinggi Prioritas utama (tidak ada di proyek ini)

✅ Profil Risiko Keseluruhan: RENDAH–SEDANG. Tidak ada risiko kategori tinggi. Harga jual yang konservatif adalah buffer terkuat — proyek tetap viable bahkan dalam skenario terburuk yang realistis.

10

Eksekusi Proyek

Timeline 18 Bulan & Milestone Pembayaran

Aktivitas

B1

B2

B3

B4

B5

B6

B7

B8

B9

B10

B11

B12

B13

B14

B15

B16

B17

B18

Legal & KSO Notarial

Akta, sertifikat, escrow

Legal & KSO

Pengurusan IMB & Izin

Sebelum groundbreaking

IMB & Izin

Pra-Konstruksi

Penimbunan, clearing, infra dasar

Pra-Konstruksi

Konstruksi Fase 1

Unit 1–5 (baris depan)

Fase 1 · Unit 1–5

💰

Konstruksi Fase 2

Unit 6–10

Fase 2 · Unit 6–10

💰

Konstruksi Fase 3

Unit 11–15 (baris belakang)

Fase 3 · Unit 11–15

💰

Infrastruktur & Fasilitas

Jalan, pool, taman, gate

Infrastruktur & Fasilitas Komplek

Finishing & Landscaping

Cat, keramik, taman

Finishing

Pemasaran & Penjualan

Digital, agen, pameran

Pemasaran & Penjualan Aktif

Serah Terima Unit

AJB, kunci, selesai

Serah Terima

Legal/Izin

Pra-Konstruksi

Konstruksi

Infrastruktur

Pemasaran

Serah Terima

💰 = Trigger Pembayaran (per 5 unit terjual)

💰 Trigger Pembayaran
Unit 5 serah terima → Pemilik + Pemodal
Unit 10 serah terima → Pemilik + Pemodal
Unit 15 LUNAS → Semua pihak final

11

Penutup

Kesimpulan & Langkah Selanjutnya

🏛️ Pemilik Lahan

≥ Rp 7 M+

✓ Lebih dari nilai jual mentah
✓ 0 modal & 0 risiko konstruksi
✓ Dibayar tunai per unit terjual
✓ + Profit share upside
✓ Opsi beli unit at-cost (sewa)

🔧 Developer

IRR ~22%

✓ Opex tim terjamin dari pool modal
✓ Modal stake kembali 100%
✓ IRR proporsional setara pemodal
✓ Track record proyek pertama
✓ Jaringan untuk proyek berikutnya

💰 Pemodal

IRR 20–25%

✓ Investasi 100% pasif
✓ Modal kembali + profit 18 bulan
✓ Dilindungi akta KSO & escrow
✓ Laporan keuangan transparan
✓ Risiko rendah, harga konservatif

Kalideres Park Residence — Siap Dieksekusi

Lahan tersedia · Konsep matang · Perhitungan terverifikasi · Tim siap · Menunggu kesepakatan 3 pihak untuk kick-off.

01

Due Diligence

Review dokumen lahan & perhitungan bersama

02

Negosiasi Deal

Finalisasi angka: harga, porsi, opex

03

Akta KSO

Penandatanganan notarial & setup escrow

04

Groundbreaking

IMB rampung → konstruksi dimulai

Simulasi Interaktif
Coba Angkanya Sendiri